Сдача жилья в аренду – это деятельность, подразумевающая доход. А в РФ доход облагается налогом, который у физических лиц составляет 13%. Большинство же арендодателей не знает, что данную ставку можно значительным образом уменьшить, просто изменив собственный статус.
То есть, если вы самозанятый, сдача квартиры в аренду, налоги с этой деятельности – все становится меньше и проще. Причем это не какая-то махинация и игра на недочете закона, нет, это вполне легальная процедура. Более того, государство даже старается мотивировать собственников жилья на переход в подобный статус.
Альтернативные пути
Для начала разберемся, «что, если – нет». Какие еще у нас остаются варианты.
Первый теряет свою актуальность. Это просто сдача квартиры без договора. На «честном слове», как говорится. Еще лет 15 назад подобная схема была распространена повсеместно. Но сейчас ФНС гораздо стороже следит за этим, плюс, ужесточаются санкции. Соответственно этот вариант не самый лучший, подробнее об уклонении мы поговорим ниже в отдельной теме.
Второй – индивидуальное предпринимательство. Да, сдача недвижимости в аренду – это один из видов предпринимательской деятельности. Но для оформления ИП придется пройти куда более длительную процедуру, осуществлять взносы, а кроме того, ставка не становится выгоднее. По крайней мере, если совокупный доход не превышает 2.4 миллиона рублей год. В противном случае самозанятость оформить просто нельзя. То есть, если вы имеете десятки квартир для сдачи, либо вообще выступаете посредником, то ИП станет единственным резонным выходом. А сдавая 1-2 квартиры вы точно не добьете порога 2.4 миллиона в год, если это не супер элитное жилье, конечно. Поэтому вариант тоже не подходит.
Третий, заключать типовой договор от имени физического лица. И оплата аренды тоже считается доходом. Соответственно, удерживается подоходный налог в 13%. А из всех описанных выше пунктов – это самая значительная ставка. Откровенной худший вариант.
Поэтому очевидно, что сейчас для сдачи квартир в аренду надо быть самозанятым. Это наиболее лояльная ставка – 4-6%, минимальный порог отчетности и полностью законная деятельность. У ФНС не будет к вам никаких вопросов.
Что может сдавать самозанятый
Взглянем на закон, регламентирующий данный вид деятельности. Нас интересует 422-ФЗ, а также письмо ФНС под номером СД-3-3/458. Эти два нормативных документа не оставляют вопросов о возможностях легальной деятельности самозанятых.
Во-первых, допускается сдача в аренду недвижимого имущества, во-вторых, предусматривается получение дохода и уплата налогов. Но не все виды имущества являются допустимыми.
Самозанятый может сдавать исключительно жилые помещения. То есть, оборудованные для проживания. А постройки для хозяйственных, коммерческих и иных целей под это описание не подходят. В результате в нашем ракурсе:
- квартиры;
- комнаты;
- части квартиры;
- жилые дома или их части.
А вот любые нежилые помещения в данную форму уже не вписываются. Будь-то склады, гаражи, производственные помещения, офисы, апартаменты и так далее. И что важно – сюда же входят таунхаусы. Да, они официально к жилым помещениям не относятся, не ошибитесь.
Данные постройки можно сдавать только при ИП, ООО или патенте. Да, вернемся на секунду к нашей дилемме. Ведь появилась новая переменная. Что лучше для сдачи квартиры в аренду – патент или самозанятый налоговый агент. Очевидно – второе, так как патентная система опять же понадобится только при крупных объемах дохода, как в принципе, и ИП.
Преимущества и недостатки
Начнем с плюсов. Причем рассматривать плюсы по сравнению с отсутствием договора в принципе даже не стоит, санкции и штрафы от ФНС никто не отменял. Но чем же лучше переход от подоходного налога к НПД.
- полная правовая защита на основе официального договора;
- пониженная ставка налога, что составляет существенную часть от общего дохода с аренды;
- возможность осуществлять иную деятельность в пределах самозанятости.
Преимущества весьма ощутимые. Вы защищены законом, вы можете не переживать, что арендатор просто в один прекрасный момент «исчезнет». Что он не устроит какой-то бедлам, не испортит имущество, не заставит понести финансовые потери. Да и сам арендодатель будет чувствовать, что к нему не будет претензий со стороны ФНС.
А если говорить про минусы сдачи в аренду квартиры самозанятым, их найти в принципе сложно. Да, это уплата налогов, по сравнению с процедурой без договора в принципе, но огромное количество рисков того не стоит. А если сравнивать с арендой просто в качестве физического лица, то минусов нет вовсе. Если не считать таковым быстрый и простой процесс регистрации.
Кстати, некоторые граждане наивно полагают, что если они сдают квартиру неофициально, то это всегда можно считать просто «устной формой договора». Но на практике – это не так. Как минимум, устная форма в деятельности, подразумевающей доход – не применяется. Как максимум, она также подразумевает оплату налогов, даже если договора на бумаге нет.
Нюансы оформления
Перейдем от преимуществ к конкретным особенностям. Рассмотрим какого типа договор применяется, какие нюансы необходимо учитывать.
В первую очередь хорошая новость. Если вы сдавали квартиру и ранее в качестве физического лица, то вам нет нужды составлять новый договор. Вы можете продолжать по старой форме, просто налоговая ставка станет значительно меньше.
Важным моментом является фактор, кто оплачивает коммунальные услуги. Это весьма крупная сумма, в некоторых регионах/домах по 8-12 тысяч в месяц. И если вы оплачиваете ее самостоятельно, то она в принципе не фигурирует в договоре. А это значит, что и налогом тоже не облагается. А вот если счет-фактура включается в стоимость аренды, то это доход, хотя он только покрывает расходы. И с него будет удержан налог.
Теперь к тому, что точно должно быть прописано в договоре:
- адрес;
- идентификационные данные участников;
- технические характеристики помещения;
- условия сотрудничества;
- способы и размер возмещений в случае повреждения имущества.
То есть, остальные моменты не имеют особого значения, соответственно, вы можете использовать свободную форму договора.
Учтите, что договор может быть заключен не только собственником, но и от его лица – то есть, официальным представителем. Тогда необходимо вписать и данные с нотариальной доверенности. Кстати, примечательно то, что даже если сдачей занимается третье лицо, то ему самому также придется регистрироваться в системе «Мой налог», при том, что самозанятость оформлять нужды нет. Так случается при сдаче квартир в аренду самозанятыми пенсионерами, которым самим сложно следить за жильцами и разбираться в юридических нюансах.
И еще один принципиально важный момент. Максимальный срок, на который вам стоит заключать договор – 11 месяцев. В принципе, допустимо и даже на 1 месяц, просто с автоматической пролонгацией. Но если вы хотите долгосрочную аренду, то 11 месяцев – единственный правильный выбор. Ведь с 12-месячного срока закон обязывает обращаться в Росреестр, чтобы внести эту информацию. И в этом случае в вашей выписке из ЕГРН появится новая графа – «обременение». А это всегда негативный параметр, особенно если вам срочно понадобится продать квартиру.
Налоги
Мы несколько раз говорили, что это основной плюс. Давайте затронем момент подробнее.
Самозанятые контактируют с налоговой службы посредством посредника – системы «Мой налог». Это удобная программа, доступ к которой вы можете получить как через веб-интерфейс, так и скачав приложение. С помощью этой утилиты легко управлять всеми доходами, получаемыми с определенной деятельности. На практике это работает так – вы получаете оплату за очередной месяц, тут же формируете чек. Его нужно вернуть арендатору, чтобы узаконить оплату по сделке. Это делается через онлайн ссылку или QR-код. С ФНС же связываться в принципе не нужно. То есть, исходя их всех чеков, которые вы создаете за месяц, ФНС сами вычитают облагаемую налогом сумму. Она составляет 4% если вы работаете с физическим лицом и 6%, если клиент – юридическое.
Просто периодически (лучше также ежемесячно) оплачиваете налоговые счета через сайт Госуслуг и все, ваша коммуникация с ФНС на этом завершается.
Учтите, особенности налогообложения самозанятых при сдаче квартиры в аренду касаются и залогового имущества. Тут принцип следующий, залог не является доходом, если вы его возвращаете. Но в случаях, когда арендатор не оплатил проживание за прошедший месяц, прервав отношения, либо нанес ущерб имуществу, залог переходит к арендодателю. И с этого момента начинает считаться доходом. Поэтому на его сумму тут же нужно оформить чек, а также переслать его обратно арендатору.
Можно ли не платить налоги
Теперь, как и обещали, всесторонне рассмотрим вопрос уклонения от налогов. Такая практика, неофициальных договоренностей была широко распространена лет 15 назад, а в 90-ые официальных договоров было меньше, чем количества пальцев на одной руке. Но сейчас так почти никто не занимается сдачей жилья. И вот почему.
- ФНС может облагать вас санкциями, штрафами;
- жильцы сами могут шантажировать вас, угрожая «сдать» налоговой;
- вам сложно будет доказать порчу имущества или неуплату аренды;
- закон не будет защищать вас и ваше имущество от арендаторов.
И что не менее важно, у вас появляется официальная статья дохода. Которую вы сможете использовать как подтверждение для получения кредита, например. Приятно и то, что для самозанятого открывается новое перспективное поле – сотрудничество с юр лицами. Множество компаний ищет постоянные квартиры для своих сотрудников в командировке. И они обычно не скупятся, принимая среднерыночную или даже более высокую цену по региону.
Но сторонники «дедовских» методов захотят справедливо возразить – как же налоговая узнает об аренде? На самом деле это не так сложно. Сейчас систематические платежи на карту от различных лиц легко поднимаются ФНС, банки не имеют права скрывать эту информацию, если поступит запрос. Кроме того, на вас могут банально заявить соседи. Да и визит участкового в квартиру также обернется обязательным отчетом в ФНС.
Сдача квартиры в аренду самозанятым в 2023 г, пошаговая инструкция
От теории перейдем к конкретному алгоритму действий. И вы сами сможете убедиться, что эта процедура и правда не вызывает сложностей.
- Скачиваем или открываем в браузере приложение «Мой налог».
- Регистрируемся в качестве самозанятого. Нужен только паспорт и ИНН. Сделать это можно через официальный сайт налоговой службы, через конкретные приложения банков, с которыми вы сотрудничаете. Подходит также и само приложение «Мой налог».
- Авторизуемся в приложении через учетную запись в Госуслугах.
- Находим арендатора и заключаем договор.
- Регистрируем с помощью чеков каждый платеж.
Вся регистрация самозанятого для сдачи квартиры в аренду физическим лицом займет у вас полчаса времени, и то – половину вы потратите на ознакомление с непривычки.
Заключение
В 2023 году ФНС уделяют особое внимание проверкам систематических поступлений на карты клиентов банков. Как выяснилось, значительная часть граждан занимается коммерческой деятельностью в социальных сетях без регистрации самозанятого. Эта борьба с подобным контингентом затронет и тех, кто просто сдает жилые помещения. Поэтому на данном этапе процедура без договора чревата неприятными последствиями. А между уплатой ставки в 13% и 4%, выбор вроде очевиден в пользу последней. Тем более, что процедура регистрации занимает не более получаса.
Чек-лист
Какое недвижимое имущество могут сдавать самозанятые?
Только жилое, то есть, квартиры, дома, комнаты или части в жилых помещениях.
Можно ли продолжать сотрудничество с арендатором по старому договору после перехода на самозанятого?
Да, договор заключается в свободной форме, главное внесение в текст существенных условий.
Если подразумевается сдача квартиры в аренду самозанятым, налог будет меньше?
Да, ставка – 4% при сдаче физическим лицами и 6% – компаниям.
Читайте также:
