До последнего времени обращение взыскания на единственное жилье должника было невозможно. В 2021 году Конституционный суд (КС) принял другое решение, и теперь единственная недвижимость должников может быть продана в счет их долга.
Прецедентом для изменения ситуации стало обращение в суд гражданина, пытавшегося вернуть долг при помощи продажи квартиры должницы.
Рассмотрим реальное положение дел и нюансы, которые сопровождают судебную практику при обращении взыскания на единственное жилье.
История вопроса
Показательной в этом вопросе стала ситуация жителя Калуги Ивана Ревкова. В 1999 году он подал в суд на знакомую, которой одолжил внушительную сумму, в положенный срок она не вернула долг. Производство по этому вопросу начали в 2006 году, но исполнено оно не было. В 2009 году должница купила большую квартиру и инициировала процедуру банкротства. По мнению истца, жилплощадь должницы (110 кв.м) во много раз превышала потребность в жилье. Истец полагал, что данную недвижимость нужно включить в конкурсную массу, из нее Ревков рассчитывал получить долг.
Судьи вынесли вердикт, что они не могут обратить взыскание на единственное жилье ответчика в соответствии с ФЗ 446. Создался прецедент, на него обратила внимание общественность, а КС потребовал скорректировать закон, основываясь на принципе соразмерности интересов должника и кредитора.
Суд высшей инстанции, куда обратился Ревков, напомнил, что закон обязан обеспечить гражданина достойным жильем. На этом фоне возник вопрос об уровне жилья, каким он должен быть, чтобы гражданин не чувствовал себя ущемленным в праве на единственное жилье. КС обязал законодателей обозначить границы имущественного иммунитета. Законодатели проигнорировали обращение, а граждане все чаще становились заложниками ситуации, произошедшей с Ревковым.
В 2021 году суд еще раз вернулся к этой ситуации. Постановили, что границы имущественного иммунитета подлежат сужению, а жилищные условия должника можно ухудшить при тщательном рассмотрении дела. Тем более, что обратить взыскание на единственное жилье должника необходимо для погашения долга. КС сделал упор на обстоятельства, сопутствующие делу. К примеру, было доказано, что должник осознанно вывел из конкурсной массы недвижимое имущество. Теперь ФЗ 446 не является основанием для исключения единственного недвижимого имущества из конкурсной массы. Дело Ревкова пересмотрят, а законодатели опять получили задание от КС привести законы к современным реалиям.
Здесь стоит упомянуть, что вопрос, можно ли обратить взыскание на единственное жилье, пытались решить в 2017 году, когда Минюст предложил учитывать категории должников, освободившихся от действия жилищного иммунитета, среди них:
- Злостные неплательщики алиментов.
- Граждане, обязанные возместить ущерб здоровью истца.
- Лица, совершившие преступление и обязанные выплатить ущерб.
- Граждане, которые должны сделать выплаты из-за смерти кормильца семьи.
Законодатели также предлагали использовать меры взыскания при долге более 200 тыс. руб. Жилая площадь в этом случае должна быть более 36 м кв. на каждого гражданина.
Имущественный иммунитет - что такое единственное жилье
Согласно ФЗ 229, регламентирующей исполнительное производство, судебным приставам разрешено накладывать взыскания на все имущество должника, кроме тех объектов, с которыми запрещены действия по их изъятию в счет долга. Перечень имущества представлен в ФЗ 446, также в законе установлено определение имущественного иммунитета. Это означает, что жилой объект нельзя изъять, и такие факторы, как сумма долга, стоимость объекта и количество человек, проживающих в квартире или доме, не влияют на необходимость выплачивать долг.
Из вышесказанного выведем определение единственного жилья. Оно может быть признано таким, если у должника и его родственников отсутствует иное жилье. Таким образом, имущественный иммунитет призван защищать право гражданина на жилье, которое гарантирует ему Конституция РФ. Важно, что закон распространяется на гражданина и на его родственников, близкие также не имеют дополнительных квадратных метров. Имущественный иммунитет является социальной гарантией для россиян, которая защищает их благополучное существование.
Арест жилья
С вопросом, возможно ли обращение взыскания на единственное жилье, тесно связан вопрос его ареста, а именно — вправе ли приставы арестовывать единственную квартиру. Проблема до сих пор остается нерешенной из-за несовершенства российского законодательства, о котором рассказано в начале статьи. До 2021 года судьи опирались на ФЗ 446, закон запрещал отнимать у должника единственное жилье.
Однако судебная практика показывает, что и этот закон трактуется по-разному. В ход вступает ФЗ 229, который считает арест самостоятельным способом принуждения, никак не связанным с обращением взыскания на жилье, являющееся для гражданина единственным. Арест считается самостоятельным средством принуждения, что вступает в противоречие с законным обладанием единственным жильем и невозможностью его отторжения в счет долга.
Арест возможен на этапе судебного разбирательства или в процессе исполнительного производства. В первом случае истец подает заявление в суд с просьбой обеспечения его иска. Основанием к данным действиям является крупная сумма задолженности перед ним. На первом заседании судьи выносят определение, его необходимо исполнять по листу. Получив лист, истец направляет его в службу приставов, которые должны арестовать имущество. Во втором случае арест происходит не для обращения взыскания, а для обеспечения решения суда. Целью наложения ареста на квартиру или коттедж является запрет на действия должника по совершению регистрационных действий с объектом. После совершения ареста копии постановления направляются участникам исполнительного производства.
Как правило, арест на квартиру признается правомерным даже после его обжалования в высших инстанциях. Другое дело — выселение гражданина из квартиры за долги, которое до 2021 года было невозможно в связи с действием жилищного иммунитета. Основы иммунитета были подломлены в связи с новыми обстоятельствами и желанием кредиторов вернуть долги за счет продажи квартиры должника избыточной площади.
Ипотечные квартиры в качестве единственной жилплощади
Если квартира находится под залогом у банка, положение ее владельцев меняется кардинальным образом. Если на квартиру, купленную не в кредит нельзя обратить взыскание, как на единственное жилье, то в случае с ипотекой закон стоит на защите прав кредитного учреждения. Судьи рассматривают эти вопросы индивидуально и отказывают в изъятии ипотечного жилья, если есть следующие обстоятельства:
- Незначительный характер обязательств, которые взял на себя должник.
- Сумма долга менее 5% от стоимости жилой недвижимости.
- Срок невыплат менее 3 месяцев.
Если эти условия не соблюдаются, судьи выносят решение об обращении взыскания на ипотечную недвижимость. Ответчика не спасут даже малолетние дети, прописанные в ипотечной квартире. Поиск другого варианта проживания для ответчика не входит в компетенцию судей. Получив судебное решение об обращении взыскания, ответчик должен освободить жилплощадь согласно исполнительному листу, с этой бумагой приставы вправе обращаться к задолжавшему владельцу недвижимости. Ответчик должен выселиться из квартиры в добровольном или принудительном порядке.
Судебная практика
Изучив юридическую практику, можно сделать вывод о вынесении судьями неоднозначных решений, единый подход в этом вопросе не наблюдается. В большинстве случаев суды признают имущественный приоритет, заявляя о том, что до сих пор не определено, в каких пределах иммунитет будет действовать. Известны случаи перекладывания проблемы на приставов, которые, по мнению судей, должны учитывать площадь жилья, его цену, целесообразность его продажи и другие факторы. Подход не до конца ясен и противоречит законодательству.
В заключение приведем пример продажи на торгах единственной квартиры банкрота Аркадия Поторочина. По прошествии трех лет судебных споров ему пришлось продать собственную квартиру, площадью 150 кв.м и приобрести себе новое жилье. Несмотря на существовавшую тогда защиту единственной жилплощади, суд встал на защиту кредиторов. Последние предложили купить должнику квартиру площадью 32 м, а бывшую продать за долги. Суд согласился с предложением, и Аркадий переехал в квартиру меньшей площади.
Заключение
Мы рассмотрели, что такое единственное жилье должника и какие взыскания возможны в 2023 году. В настоящее время судебными властями и общественностью произошел пересмотр отношения к единственному жилью должника. Теперь во внимание принимается его размер. Если площадь жилья слишком большая, а его цена в несколько раз превышает сумму долга, то такое жилье изымают, предложив должнику переехать в квартиру меньших размеров, то есть ухудшить условия проживания.
Норма введена в силу в 2021 году, но до настоящего времени суды принимают противоречащие закону решения. Дело в несовершенстве законодательной и судебной систем. Остается надеяться, что законодатели еще раз обратят внимание на эту проблему, сделав законы понятнее для заемщиков и должников.
Читайте также:
