Оформление недвижимости в собственность сопряжена с многочисленными рисками. Без тщательной проверки объекта новый владелец может столкнуться с проблемами. Так распространенным страхом является внушительные обязательства по квартплате, перешедшие вместе с квартирой или домом. Однако долги по коммунальным платежам переходят от предыдущего собственника не всегда. Есть категории, которые придется погашать новому владельцу и статьи расходов, не переходящие после покупки недвижимости.
Из чего состоит квартплата
Квартплата является комплексным платежом, который должен своевременно погашаться владельцем объекта. Финансовые обязательства регулируются на законодательном уровне. Определяющим документом выступает Жилищный кодекс РФ. Коммунальные долги предыдущего собственника состоят из трех основных статей:
- Содержание жилого помещения. В многоквартирном доме статья формируется путем сложения затрат на текущий ремонт и коммунальные услуги, затраченные на нужды всех собственников.
- Взнос за капитальный ремонт. Взносы обязаны уплачивать все собственники. Сумму переводят в специализированные фонды, которые проводят капитальные работы по восстановлению домов и коммуникаций. Зачастую от бывшего собственника остается долг за капремонт.
- Оплата коммунальных услуг. Включают долги за мусор, электрическую энергию, горячее и холодное водоснабжение, которые также могут быть не оплачены предыдущим собственникам.
Согласно Жилищному Кодексу, оплату всех видов обязательств необходимо проводить в срок и в полном объеме. Переходят ли долги по ЖКХ к новому собственнику зависит от категории затрат.
Какие обязательства переходят при смене владельца
Порядок определяется 153 статьей Жилищного Кодекса. Она гласит, что:
- Долги за коммунальные услуги при смене собственника остаются обязанностью бывшего владельца. Статья сообщает, что финансовые обязательства касательно данной категории затрат возникают в момент получения объекта в собственность. Способ передачи квартиры от одного лица к другому роли не играет. Однако условие может быть изменено при оформлении договора дарения. При договоре дарения долги переходят новому собственнику, если это прописано в документе и подписано сторонами.
- Затраты на содержание общедомовых помещений. Статья 153 определяет, кто оплачивает подобные долги, оставшиеся от предыдущего собственника квартиры. Они также остаются прошлому хозяину, но могут быть переданы посредством договора дарения.
Долг по капремонту от прошлого собственника
В 158 статье ЖК определяется, что обязанность по погашению задолженности на капремонт возникает не в момент появления собственника, а с момента сдачи многоквартирного дома в пользование. Это означает, что долги по капремонту переходят на нового собственника в момент заключения сделки. Зачастую незнание этого нюанса приводит к возникновению серьезных финансовых проблем у покупателя жилья. Обязанность погасить задолженность возникает в случаях, определенных Гражданским Кодексом РФ, именно:
- в момент возникновения права собственности, указанный в договоре;
- в момент государственной регистрации факта приобретения имущества.
Как предупредить переход задолженности
Из-за того, что долг по капитальному ремонту переходит новому собственнику, стоит внимательно отнестись к проверке имущества до этапа оформления. Если в сделке участвует агент по недвижимости, то он обязательно обратить внимание на этот нюанс. При заключении договора ипотеки менеджер и юрист банка также проведут детальную проверку, чтобы долг за капремонт от предыдущего собственника не стал обязанностью нового владельца. Однако важно не терять бдительности, как проверить имеющиеся обязательства:
- Запросить у продавца справку. Такой документ собственник может взять у поставщиков. В справке будут указаны все долги предыдущего собственника квартиры: за коммунальные услуги, содержание имущества и капитальный ремонт.
- Узнать сведения самостоятельно. Можно связаться с поставщиками услуг самостоятельно любым удобным способом и уточнить информацию.
Что делать, если долги требуют оплатить
Иногда работники ЖКХ по незнанию или нарочно требуют погасить имеющиеся задолженности. В этом случае важно руководствоваться ЖК РФ, определяющим, переходит ли долг по коммуналке новому собственнику. Если требования касаются содержания имущества и коммунальных платежей за квартиру, то они неправомерны. Для выяснения ситуации можно предоставить представителям ЖКХ выписку из ЕГРН, содержащую сведения о дате перехода прав собственности или показать копию договора купли-продажи.
Если несмотря на все, в ведомстве отказываются переоформлять лицевой счет из-за задолженности и заставляют погасить долг за коммунальные услуги от предыдущего собственника, то нужно:
- Составить письмо о смене собственника. Его пишут на имя главы управляющей компании в двух экземплярах. Один передают руководителя, а на втором просят поставить отметку о получении. В тексте следует сослаться на законы, регулирующие вопрос.
- Приложить копии документов, подтверждающих позицию. Лучше всего приложить свежую выписку из ЕГРН. Ее можно оформить онлайн или в МФЦ.
В случае отказа следует обратиться за содействием в уполномоченные органы. Например, оставить обращение в Прокуратуру. Долги по кап ремонту переходят новому собственнику, поэтому данный способ на сработает. Покупателю придется погасить обязательства из своего кармана.
Можно ли перевести задолженность на покупателя
Выше рассмотрен вопрос о том, переходит ли долг за коммуналку и капремонт новому собственнику. В некоторых случаях участники сделки по купле-продаже нарочно хотят перевести обязательства при оформлении договора. Это возможно, если соответствующее условие указано отдельным пунктом и отражено в акте приема-передачи.
Заключение
Обязательства по коммунальным платежам переходят на покупателя только частично. Единственной статьей, которую придется погашать при наличии долга является капитальный ремонт. Важно проверить сведения перед оформлением договора. Взыскание долга по капремонту с предыдущего собственника по закону невозможно. Если самостоятельно изучать вопрос не хочется, то можно обратиться к юристам или агентам по недвижимости.
